一线城市略增 区域“分类指导”将成常态

本报记者 张敏

国土资源部16日公布2013年全国住房用地供应计划显示，今年全国住房用地计划供应15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍，但从计划额度角度计算，已经连续两年减少(2011年为21.8万公顷，2012年为15.93万公顷)。其中，一线城市(北、上、广、深)计划供应量同比增加2.8%。

近些年土地供应呈现出差异化特征：一线城市和部分热点城市供地相对不足，二三线城市土地供应规模较大。业内人士认为，今年供地计划的制定，已针对区域分化进行调整。但随着楼市调控政策的落地，土地市场降温预期明显，或将影响到今年的土地有效供应。

计划额为近三年新低

国土部16日表示，据各地上报汇总，2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，其中“三类住房”(保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房)用地计划占住房用地计划总量的79.4%，符合调控政策要求。

具体来看，保障性安居工程用地计划供应4.15万公顷，能够充分满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地应保尽保的要求。

按照国土部的说法，今年的供地计划是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍。但从计划额度来看，我国土地供应计划已逐年减少，数据显示，2011年为21.8万公顷，2012年为15.93万公顷。

对于出现这种情况的原因，一位不具名的专家表示，出于对“土地财政”的依赖，不少城市此前几年大量供地，挤压了后续的供地空间。此外，拆迁等土地一级开发成本的提高，也给政府部门的土地储备增加了难度。

他还认为，上述情况的存在，将会影响到今后几年的土地供应规模，并促使土地供应更多依靠盘活“存量”，而非开发“增量”。

国土部公布的数据还显示，今年商品住房用地计划供应10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷，占商品住房用地供应计划的71.6%。

　　为做好2013年住房供地计划实施工作，国土部还要求各级国土资源主管部门采取有效措施，对今年“新开工630万套”保障性安居工程用地实现应保尽保。认真做好房地产市场形势分析，稳步推进商品住房用地供应，对房价较高、上涨较快的地区，适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。

另悉，今年7月，国土部将根据市场运行状况，组织各地调整住房用地供应计划并向社会公布。知情人士透露，由于地方上报供地计划存在“虚报”成分，使得调整后的供地计划往往有所下降。

“分类指导”将成常态

从区域分布来看，供地计划更多地向热点城市倾斜。国土部公布的数据显示，与整体供应计划的核减不同，今年一线城市(北、上、广、深)的住房用地供应计划同比增加2.8%。

近几年来，一线城市的供地计划完成不甚理想，并导致房屋市场出现严重供需失衡的局面。为此，今年年初，国土部曾在内部文件中，专门要求一线城市增加住房用地供应。

相比之下，随着一线城市土地门槛的提高，以及房企进军二三线城市的大潮兴起，近几年广大二三线城市的土地供应规模较大，给部分区域的房屋市场带来库存压力。因此，这些城市今年减少供地规模也在意料之中。公开数据显示，今年佛山、沈阳、济南等地均缩减了供地计划。

据中国指数研究院统计，从2009年到2012年上半年，武汉、沈阳、天津等部分二线城市成交住宅用地建筑面积均超过8000万平方米，远高于其他城市，重庆、哈尔滨、青岛、大连、成都等地成交量也在5000万平方米以上，土地供应规模突出。相比之下，北、上、广、深四城市住宅用地成交总和只有1.1亿平方米左右，仅相当于武汉一个城市的成交量。其中，北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下，广州不到2200万平方米，深圳则只有650万平方米左右。

按照住建部政策研究中心主任秦虹的观点，当前房地产市场的供应量处于一个较高的水平，市场的最大问题在于住房占有量不平衡，不同人群、不同家庭之间，人均住房面积差距较大。不同区域市场之间，同样有着较大的差别。

具体而言，由于土地供应情况的差别，未来一段时间内，一线城市楼市将继续面临供不应求的局面，房价上涨压力也将持续存在。部分二三线城市则面临库存压力，区域房价将维持平稳。

知情人士向中国证券报透露，针对区域市场形态的不同，未来国土部在供地环节将采用更多的分类指导。其中，一线城市将被要求增加土地供应规模，并采取有关措施平抑地价。广大二三线城市未来将以消化存量用地为主，供地规模难有大幅提升。

土地市场恐陷低迷

与供地计划的连年核减相比，土地有效供应更为外界所关注。数据显示，2012年全国住宅用地实际供应总量仅为11.08万公顷，完成供地计划的比例不足7成。2011年，这一比例更低。

土地实际供应量更多取决于市场形势。多数业内人士分析，随着“新国五条”的落地，房企的拿地热情受到影响，或将导致整体土地市场陷入暂时低迷。来自国家统计局的数据显示，今年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22.0%。

“如今土地成本明显提高，一些区域市场的房价走势存在很多不确定因素，为保证利润，我们只得暂时放缓拿地节奏。”北京某上市房企负责人向中国证券报记者表示。去年下半年，该企业曾频繁出手拿地，但今年以来尚无拿地记录。

这种担心颇能反映当前的市场情绪。据介绍，在企业进军区域市场的过程中，除经济发展水平和人口净流入等指标外，土地供应量也是重要考量因素。后者将决定区域市场的竞争态势和房价上涨空间。

业内人士表示，对于一些此前供地规模较大的城市，可以预期未来市场竞争激烈，房价上涨空间和利润空间有限，多数房企不愿意在这些城市获取新增土地。再加之楼市调控政策的影响，可以预见，二三线城市的土地市场将陷入一定程度的低迷。

相比之下，一线城市已出现另一种局面。根据北京市土地整理储备中心的数据，自“北京版”调控细则出台至今的半个月间，北京共成交6宗经营性用地，交易节奏可谓密集。但其中有两宗土地的溢价率超过100%，其余土地也均以高价成交，土地市场“量价齐升”态势明显。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，由于供需严重失衡，企业普遍预期北京房价走高，因此在拿地时也不惜成本。事实上，由于不少二三线城市市场接近饱和，大型房企已有向一线城市回潮之势，但这种势头能持续多久尚存疑问。

业内人士认为，受调控政策落地的影响，整体土地市场或将陷入短期低迷。受此影响，今年的供地计划完成情况恐不容乐观。